압구정 아파트 재건축 초과이익 환수제 (재초환) 부담금 계산해 봤습니다

요즘 한강 개발 이슈로 서울의 부촌 중 하나인 압구정동 아파트들의 재건축이 핫뉴스로 거론되고 있습니다, 이런 고가 아파트들의 재건축의 가장 걸림돌 중에 하나가 재건축 초과이익 환수 제도였습니다

 

이를 해결하기 위한 개정안이 2023년 11월 29일 국토교통법안소위원회를 여야 합의로 통과되어 이 법안으로 국회 통과가 기정사실화 되었습니다

 

본 글은 이 개정안을 기준으로 재초환 금액을 한번 계산해 보았으니 참고하시기 바랍니다

(제가 세무사가 아니라 일반인으로 계산해 본 것으로 오류가 있으면 알려 주시기 바랍니다)

 

압구정 재건축 상상도, 출처: 매일경제

 

1. 초과이익 산정 개시시점 변경

기존 초과이익 산정 개시시점이 "추진위 구성 승인" 시점이었기 때문에 추진위를 구성하고도 10년간 진행이 되지 않은 단지의 경우 그 기간 동안 상승한 주택가격분이 부담금 산정에 포함되어 큰 부담으로 작용하였습니다
 
이번 개정으로 개시시점이 "조합설립인가" 시점으로 변경되어 대략 7~10년간 주택 상승분이 부담금 산정에서 제외될 수 있게 되었습니다

초과이익 사전 시점 기준

 

2. 부과기준 현실화

 

지금까지 초과이익이 3천만원 이하일 때는 면제이며 1.1억원을 초과할 경우 50%의 부담금을 내어야 하기 때문에 일부 단지의 경우 세대별 부담금이 4억이 넘는다는 이야기도 나오고 했었습니다
 
하지만 이번 개정안에 따르면 초과이익이 8천만원 이하인 경우는 면제이고 초과이익이 2.8억원을 초과할 때 50%를 적용받아 그 부담이 많이 경감되었다고 할 수 있습니다

 

초과이익 (억)	현행	~0.3	0.3~0.5	0.5~0.7	0.7~0.9	0.9~1.1	1.1~
	개선	~0.8	0.8~1.3	1.3~1.8	1.8~2.3	2.3~2.8	2.8~
부과율		면제(%)	10	20	30	40	50

 

예를 들어 초과이익이 5억이 발생했다고 가정하면 기존에는 2억1천5백만원을 부담금으로 납부해야 했다면 개정안 기준으로는 1억 6천만원을 부담하게 되어 26% 부담이 줄었다고 할 수 있습니다(보유기간 할인 제외 시)
 

3. 공공기여 감면 인센티브

공공임대, 공공분양 주택을 매각한 대금 및 공공기여분 부담 시 이를 부담금 산정 시 초과이익에서 제외하는 초과이익 감면 인센티브를 적용한다고 합니다
 
특히 압구정의 경우 한강변 공원개발과 성수동까지 다리 건설 등의 공공기여를 서울시에서 요구하고 있기 때문에 이를 부담할 경우 초과이익 계산에서 이를 차감받을 수 있을 예정입니다

 

4. 주택 보유 기간에 따른 감면 적용

집을 오랫동안 보유한 조합원의 경우 아래와 표와 같이 보유기간에 따라 70%의 감면율을 적용받을 수 있으며 아래표에서 20년 보유 이상은 70% 감면이 추가되었습니다 
 
압구정 같이 오랫동안 보유하고 있는 분들이 많기 때문에 현재 10년 이상 보유하신 분들이면 재건축까지 최소 10년 소요가 예상됨으로 20년 보유에 따른 70% 감면을 받으실 수 있게 되었습니다

보유 기간에 따른 감면안

 

 

5. 재건축 초과이익 환수제 부담금 계산

 

지금까지 가지고 있는 정보를 기준으로 재초환 부담금을 한번 계산해 보겠습니다

 

기본 가정은 아래와 같습니다

• 압구정 아파트 분양 면적 34평 기준
• 조합설립 인가 시점 시세: 25억
• 재건축 준공시점 시세: 45억
• 시세 대비 공시가격 반영률: 70%
• 평당 개발 비용: 1,000만원 / 평
• 공공기여분: 15% 반영
  (이는 임대주택 분양 등으로 더 많을 것으로 예상되나 공공기여분 최소분만 반영)
•  

34평 압구정 아파트 재건축 초과이익 환수 부담금
준공시점 시세	45억원
준공시점 공시가격 (70%)	31.5억원
조합설립 인가 시점 시세	25억원
조합설립 인가 시점 공시가격(70%)	17.5억원
공시가격 차이	14억원
개발비용 (평당 1,000만원)	- 3.4억원
공공기여분 차감	- 2.1억원
초과이익	8.5억원
초과이익 환수 부담금 (5천만원 + 2.8억 초과분 x 50%)	3.35억원
20년 이상 보유자 부담금 (70%감면)	1억원

 

 

압구정 34평 재건축으로 시세가 45억으로 추산했을 경우 최고 3.35억원의 부담금을 납부하게 되며, 20년 이상 보유한 조합원의 경우 약 1억원을 납부하는 것으로 계산이 됩니다

 

이 금액은 임대주택분양 등 공공기여분을 차감하지 않았고, 건축설계비 및 기타 재건축 비용을 차감하지 않은 기준으로 작성하였기 때문에 실재 부담금은 이보다 낮을 것으로 판단됩니다

 

그러므로 현재 10년 이상 보유자의 경우 20억 시세 상승에 대해 1억 정도 부담금 납부는 큰돈이기는 하나 크게 부담되지 않는 수준으로 보입니다

 

추가로 만 60세 이상 1세대 1 주택 고령자는 부담금만큼의 담보를 제공하는 조건으로 상속·증여·양도 등 주택 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있어 부담이 더 확실히 줄었다고 할 수 있습니다

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참고로 압구정 재건축은 아래와 같이 5개의 구역으로 나누어져 있으며 2, 3, 4, 5 구역이 조합이 설립되었고 건축안까지 마련해 나가고 있습니다

 

1 구역과 6 구역은 조합설립 전이라 언제 시작될지는 아무도 모르는 상황이기는 합니다

 

현재 압구정은 2, 4, 5 구역이 설계사가 선정되었고 주민들에게 평수 선호 등에 대한 설문 조사를 시작하였다고 하며 3 구역은 설계사 재선정에 들어가 있고 조만간 완료될 예정입니다

 

어느 단지가 가장 빠를까를 지금 이야기하는 것은 의미가 없겠으나 상가가 없고 한강변에 1열로 배열 가능한 단수한 구조인 5 구역이 가장 빠를 것으로 조심스럽게 예측해 봅니다

 

압구정 재건축 구역 및 진행 현황 , 출처: 매일경제

 

   

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