압구정 재건축 아파트 대지지분 정리

요즘 가장 핫한 압구정 재건축 아파트별 "대지지분"을 간단히 정리해 보았습니다, 아시는 바와 같이 재건축 시 보유 아파트의 가치를 결정하고 그에 따른 분담금을 결정하는데 가장 큰 영향을 미치는 것이 대지지분입니다

 

결국 재건축 시 건물 자체는 가치가 없고 소유자가 보유한 대지지분 즉 땅값만 남기 때문에 투자 시 이에 대한 고려를 꼭 하시는 것은 기본입니다

 

현지 집가격은 관심받는 정도와 이슈화에 따라 계속 변하지만 대지지분의 가치는 쉽게 변하지 않습니다

 

만약 32평 아파트가 대지지분이 14평인데 현재 호가가 42억이면 대지지분 1평당 가격이 3억으로 계산이 됩니다

그럼 대지지분이 16평인 38평의 아파트의 가격은 16*3 = 48억이 적적 가격이라고 할 수 있는데 그 기준으로 현재의 호가가 높은지 낮은지에 대한 감을 잡을 수 있습니다

 

즉, 실거래가(혹은 호가) / 대지지분 기준으로 나온 매물을 비교해 보시면 오버 슈팅인지 아닌지 감을 잡을 수 있습니다

 

물론 아파트 동의 한강뷰 여부, 층수 등등에 따라 차이는 있지만 재건축 시 분담금 계산에 가장 큰 영향을 미치는 것은 대지지분입니다

 

압구정 아파트지구 지구단위계획, 출처: 한국경제신문 (https://www.hankyung.com/article/2023070311231)

 

참고로 공급평 대비 대지지분 비율도 계산하여 넣어 두었습니다, 당연히 비율이 높은 주택의 가치가 높습니다

▣ 현대 아파트

아파트명	차수	분양 평수	대지지분	대지지분 /평
구현대	1	43	17.57	41%
	2	53	21.97	41%
	3	54	21.97	41%
	4	65	26.28	40%
	5	54	21.97	41%
	6	65	26.28	40%
	7	33	12.77	39%
	8	44	35.41	80%
	9	35	17.64	50%
	10	48	22.36	47%
	10	35	17.66	50%
	11	52	24.19	47%
	11	50	25.11	50%
	12	65	30.42	47%
	13	48	22.39	47%
	14	52	24.74	48%
	15	65	30.55	47%
	16	80	37.75	47%
	17	85	36.69	43%
	18	85	36.58	43%
	19	81	35.1	43%
	20	81	35	43%
대림		76	25.48	34%
		93	30.94	33%
사원현대	13	36	21.87	61%
	14	32	17.54	55%
성수현대	8	35	19.22	55%
	8	54	29.38	54%
신현대	9	35	19.01	54%
	9	50	26.71	53%
	11	35	18.2	52%
	11	39	20.27	52%
	11	51	26.26	51%
	11	56	28.77	51%
	11	60	30.89	51%
	12	35	18.86	54%
	12	38	18.88	50%
	12	57	28.8	51%
	12	61	30.84	51%
현대빌라트		73	25.86	35%
		87	30.86	35%

 

▣ 한양 아파트

아파트명	차수	분양 평수	대지지분	대지지분 /평
한양	1	19	8.4	44%
	1	20	9.01	45%
	1	21	9.02	43%
	1	26	11.01	42%
	1	27	11.01	41%
	1	28	13.03	47%
	1	32	14	44%
	1	33	14	42%
	1	35	16	46%
	1	37	16	43%
	1	42	18	43%
	1	51	21	41%
	2	49	24.41	50%
	2	59	29.55	50%
	2	84	41.53	49%
	3	38	17.72	47%
	3	39	17.93	46%
	3	55	25.5	46%
	4	25	11.04	44%
	4	33	15.12	46%
	4	69	36.09	52%
	5	32	15.1	47%
	5	36	17.16	48%
	5	40	19.12	48%
	5	49	23.26	47%
	6	35	19.2	55%
	6	50	27.74	55%
	6	53	27.74	52%
	7	35	19.12	55%
	7	44	23.39	53%
	7	46	24.46	53%
	8	64	33.88	53%
	8	66	34.94	53%
	8	67	35.49	53%
	8	69	36.36	53%

 

▣ 미성아파트

아파트명	차수	분양 평수	대지지분	대지지분 /평
미성	1	58	32.18	55%
	1	50	27.52	55%
	1	34	17.7	52%
	2	32	10.98	34%
	2	47	17.48	37%
	2	56	20.75	37%

 

그리고 압구정 아파트 중 재건축 후 가장 가치가 높은 단지가 어디인지 문의를 하시는 분들이 많은데 각 단지마다 장단점이 있습니다

제가 느끼는 점에 대해 간략히 정리해 보았으니 참고만 하세요

아파트 단지	장점	단점
구현대 (3구역)	압구정의 상징적인 아파트 상승시 가장 먼저 오르는 대표 단지 압구정초/중/고를 품고 있음 대형평수 위주로 최고가 이미지를 이끌고 갈 가능성이 큼	한강뷰가능 동의 비율이 낮음 고 지하철, 백화점 등 편의시설까지 거리가 꽤 멈 현재 단지내 상가가 많아 재건축 속도가 가장 느림
신현대 (2구역)	현대백화점을 품고 있고 압구정역과 가까움 재건축 속도가 현재 가장 빠름 한강고수부지(공원) 접근성이 가장 좋음	동호대교 옆쪽 동은 미관상 좋지 않을 수 있음 비교적 단지 크기가 작은편 임
한양	갤러리아백화점을 품고 있고 압구정로데역 가까움 (갤러리아백화점과 같은 회사에서 동시 설계 중) 4,5구역이 별개 조합이나 중정(중앙공원)을 통합한 설계로 한단지 느낌 ( 3구역 다음으로 대규모) 5구역의 경우 모든동에서 한강뷰 가능	브랜드인지도가 현대에 비해 낮음 상승시 시세 반영이 현대에 비해 늦음 학교를 품고 있지 않음 (현대 쪽이나 청담, 신사 쪽으로 등교)

※ 미성과 한양 6구역은 아직 조합도 설립되지 않아 제외하였음

압구정 아파트 재건축 초과이익 환수제 (재초환) 부담금 계산해 봤습니다

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